99％が知らない未公開土地の探し方・調べ方を解説

今回はあなたのこんな疑問にお答えします。

未公開土地の情報を知らずに土地探しをするのは非常に効率が悪く、優良物件もなかなか見つかりません。

実は土地探しだけで3年もかかった人もいるほど土地探しというのは難航する可能性があります。

そんな無駄な時間を無くし、さらに理想の土地と出会える可能性がグンと上がるのが「未公開土地」です。

本記事では未公開土地の探し方や、よくある疑問についても解説するのでぜひ参考にしてください。

【有料物件が多数】未公開土地とは？

未公開土地とは、スーモやホームズなどの情報サイトに掲載されていない土地のことです。

未公開土地は買い取った不動産会社から売りに出されてから、約1週間でネットの情報サイトや他社の不動産会社にも掲載されます。

未公開土地のメリット

未公開土地のメリットは以下の3つです。

未公開土地は、同じエリアで土地を求める他の人との競争が少ないため、ライバルに先を越される可能性が低くなります。

さらに、未公開土地は一般の市場に出ていない特別な土地であるため、新鮮な発見や良質な物件に出会うチャンスがあります。

そして、優良物件が見つかりやすいので何年も理想の土地を探すことがなくなります。

未公開土地のデメリット

未公開土地のデメリットは以下の3つです。

未公開土地は名前の通り一般には公開されていないため、情報がなかなか見つかりません。

普通に土地を探しているだけでも大変なのに、未公開土地を探すとなるとさらに時間と手間がかかることを覚悟しなければなりません。

さらに未公開土地を手に入れるためには、通常の不動産取引とは違った交渉が求められることもあります。

【99％が知らない】未公開土地の探し方・調べ方

未公開土地の探し方は以下の3つです。

正直言うと、自分でエリア内の土地や不動産会社を1件ずつ回って探すのはおすすめしません。

効率が悪すぎるのと、素人が少し見ただけでは本当にいい土地かどうかが判断できないからです。

例えば立地はよくても地盤工事が必要だったり、建ぺい率の問題などが後から出てくる可能性があります。

そのため、家を建てるプロのハウスメーカーに探してもらうのが1番効率が良いでしょう。

ハウスメーカーを決めてから土地を探すと失敗しない３つの理由

ハウスメーカーを先に決めた方が良い理由は以下の３つ。

理由①営業マンが土地をプロ目線で判断してくれる

営業マンは土地を住宅建築のプロ目線で見てくれます。

不動産業者から先に買うなら、以上の項目を自分で調べる必要があり、めちゃくちゃ大変です。

自分で土地を買ってからハウスメーカーに建ててもらおうとすると、希望のプランの家が建てられないといったトラブルもあります。

なぜなら不動産会社の営業マンはあくまで土地を売るプロであり、家を建てるプロではないからです。

それに不動産業社は買主にどんな工事が必要かを教える義務がありますが、どうせ全部言ってもわからないだろうからと書類だけ渡して終わりということもありえるのです。

理由②他の顧客より優先して良い土地を紹介してくれる

ハウスメーカーの営業マンは、あなたの他にも多数のお客さんを抱えています。

ということは、同じエリアで似た条件を探しているライバルがいっぱいるということです。

もしあなたが営業マンだったら、どんな人に良い土地を紹介したいですか？

それとも複数社で相見積もりを取っていて、自分の会社で買うか分からない人？

間違いなく自分の会社で買うことが決まっている人の方が絶対いいですよね。

以上の理由から、好条件の未公開土地を自社で建ててくれるのが確定している人に紹介するんです。

理由③未公開土地情報はハウスメーカーにすぐまわってくる

不動産会社に売主から売却依頼があると、すぐに各ハウスメーカーに連絡します。

ハウスメーカーが土地を探している顧客をたくさん抱えていることを知っているからです。

そして詳しい理由は後述しますが、仲介手数料の差が大きすぎるので不動産会社はできるだけ未公開のうちに売ってしまいたいんです。

以上３つがハウスメーカーを先に決めた方がいい理由です。

失敗しないハウスメーカーの探し方

ハウスメーカー選びは土地選びと同様に難しく、どこに頼めばいいのか悩みますよね。

自分にぴったりなハウスメーカーを探すには複数社比較して、相見積もりを出してもらう必要があります。

とはいえ、自分で複数社の資料を１件ずつ集めるのはかなりめんどう・・

そんなめんどうな事を代わりにやってくれるのが、『資料一括請求サービス』です。

以下の記事では私も利用した、注文住宅の資料一括請求サービスをくわしく解説しているのでぜひ参考にしてください。
＞＞300万円安くなった！資料一括請求サービスランキング

希望の未公開土地が見つかったらまずは調査

希望の土地が見つかったらまずは現地調査しましょう。

土地はよくてもお隣さんがトラブルメーカーだったら幸せなマイホーム生活は破綻します・・

実際に私も体験した、よくある近隣トラブルを以下の記事で解説しているのでぜひ参考にしてください。

＞＞ローコスト住宅の土地を決める前に知っておきたい近隣トラブル

近隣トラブルを回避しようと思ったら現地調査することが重要です。

自力で調査するのが難しい人や確実に調査して欲しい人はプロにお願いしてはどうでしょうか？

以下の記事では近隣調査のプロ集団「トナリスク」の評判や費用をくわしく解説しているのでぜひ参考にしてください。

＞＞なぜ人気？近隣調査のプロ『トナリスク』の評判と費用を徹底解説

不動産会社が未公開土地を早く売りたい本当の理由

不動産会社が未公開土地の間に売りたい理由は、仲介手数料の差です。

同じ土地を売っても取引方法の違いでおよそ２倍の仲介手数料が手に入ります。

両手取引とは

両手取引とは不動産会社が売主と買主（あなた）の間に入って土地の売買を仲介することです。

仲介手数料の上限は
土地の価格３％＋６万円　

１０００万円の土地を売った場合

１０００万×３％＝３０万円
３０万円＋６万円で合計３６万円の仲介手数料が不動産会社に入ります。

36万円が両方からもらえるので、合計72万円もらえるんです。

片手取引とは

片手取引とは仲介手数料が両手取引の半分しかもらえないことです。

売却依頼から１週間経つと、他の不動産会社やネットに情報が流れます。

他の不動産会社でその土地が買われてしまうと、仲介手数料が片方分しか入ってこないのです。

売主が不動産会社Aに仲介手数料を支払う。
買主が不動産会社Bに仲介手数料を支払う。

レインズに登録すると他の不動産会社に情報が流れる

不動産会社は売主から売却依頼をされてから、1週間以内にレインズというデータベースに登録しなければならないと法律で決まっています。

レインズというのは不動産会社のみが閲覧できるデータベースです。

レインズに登録するとほかの不動産会社も土地情報が見れるようになるので、自社で独占できなくなります。

未公開土地に関するよくある質問

未公開土地に関する3つのよくある質問に回答します。

未公開土地なら良い土地なの？

スーモやポータルサイトに出回る前の土地というだけで、絶対に良い土地とは限りません。

しかし未公開土地の期間はライバルが少ないので、良い土地を獲得しやすくなるメリットがあります。

未公開土地の間に買うと安くなる？高くなる？

取り扱っている業者によっては価格が変わることがあります。

不動産会社にとっては未公開土地の間に売ったほうが利益がでるので、安くなる可能性があります。

未公開土地は即決で契約しないといけないの？

未公開土地だからといって、即決で契約する必要はありません。

ただし1週間すると情報公開されたり、他の候補者に取られる可能性があるため早めに決めた方がいいでしょう。

まとめ：未公開土地をゲットして理想のマイホームを手に入れよう！

先にハウスメーカーを決めるのも土地探しの裏技なのですが、実はもう一つ裏技があります。

以下の記事では理想の土地を見つけやすくする方法や、土地探しに疲れた時の対処法を解説しているのでぜひ参考にしてください。

＞＞土地探しに疲れた？やめる前に裏技教えます。